Mietrechtsreform 2013

Am 1. Februar 2013 hat der Bundesrat dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013 zugestimmt. Die Änderungen werden voraussichtlich Anfang April oder Anfang Mai 2013 in Kraft treten, je nach Verkündungstermin im Bundesgesetzblatt. Dabei umfassen die Änderungen im Mietrecht drei große Komplexe:

• Neuregelungen für energetische Sanierungen und Modernisierungen nebst der Möglichkeit des Vermieters zur Umstellung auf das sogenannte Contracting (gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen);

• zusätzlicher Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum;

• Abhilfe gegen das Mietnomadentum.

Dem Vermieter werden durch neue Verfahrensregelungen verbesserte Möglichkeiten an die Hand gegeben, kurzfristiger und effizienter gegen säumige Mieter vorzugehen. So ermöglicht die Neuregelung im Mietrecht eine beschleunigte Zwangsräumung. Grundsätzlich sollen Räumungsverfahren künftig vorrangig von den Gerichten bearbeitet werden. Denn der Vermieter kann bei einer wirksamen Kündigung des Vertrages nicht selber räumen. Grundsätzlich ist es so, dass der Vermieter bei wirksamer Kündigung seine Leistung, nämlich die Besitzüberlassung, nicht eigenmächtig zurückhalten kann.

Um weitere finanzielle und auch oft für den Vermieter existenzielle Schäden zu reduzieren, bedarf es einer besonders schnellen Durchführung des gerichtlichen Räumungsverfahrens. Auch wenn die meisten Gerichte sich in der aktuellen Rechtslage schon schnellerer Verfahren bemühten, waren und sind aber gesetzliche Regelungen vorgegeben, die dazu führten, dass die längeren Verfahren die Klageforderungen monatlich um das auflaufende Nutzungsentgelt erhöhten, weil der Mieter auch weiterhin nicht zahlte. Neben den vielleicht zwei, drei oder vier bis zum Klageverfahren ausstehenden Mieten kamen dann auch schnell bis zur durchgeführten Zwangsräumung zusätzlich mindestens vier bis sechs Mieten hinzu. Deshalb sind nunmehr Räumungsprozesse schneller als andere Zivilprozesse durchzuführen. Sie sind vorrangig zu terminieren. Auch werden die Fristen zur Stellungnahme für die Parteien auf ein unbedingt Notwendiges reduziert.

Besonders hervorzuheben ist eine neue Sicherungsanordnung.

Sobald der Vermieter einen Räumungsprozess einleitet, kann der Mieter auf Antrag des Vermieters vom Gericht verpflichtet werden, für die während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufenden Mieten und Nutzungsentgelte eine Sicherheit, zum Beispiel durch Bürgschaft oder Hinterlegung von Geld, zu leisten. Konkret soll hiermit verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen weiteren, erheblichen, wirtschaftlichen Nachteil erleidet, weil der Mieter bei Ausgang des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufgelaufenen Schulden zu bezahlen oder schlichtweg nicht zahlen will.

Auf Antrag des Vermieters ordnet das Gericht künftig an, dass der Mieter wegen der Geldforderungen, die nach Zustellung der Klage an den Mieter fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat. Das geschieht allerdings nur, soweit die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Vermieter gerechtfertigt ist. Der Mieter hat die Sicherheitsleistung binnen einer vom Gericht zu bestimmenden Frist nachzuweisen.

Befolgt der Mieter die Sicherungsanordnung nicht, setzt das Gericht auf Antrag des Vermieters ein Ordnungsgeld und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft für den Mieter fest.

Verspricht die Anordnung des Ordnungsgeldes keinen Erfolg, kann das Gericht sogar direkt Ordnungshaft anordnen. Dabei ist selbstverständlich auch zur Sicherung der Rechte des Mieters geregelt, dass die Entscheidung über die Sicherungsanordnung mit der sofortigen Beschwerde angefochten werden kann. Ergeht eine Sicherungsanordnung und befolgt der Mieter sie nicht, sind die dargelegten Ordnungsmittel durch das Gericht festzusetzen. Der Vermieter kann allerdings die Durchsetzung der Zwangsmittel nicht im Wege der Parteivollstreckung erzwingen. Allerdings steht dem Vermieter dann das Recht zu, soweit der Räumungsprozess noch anhängig ist, die Räumung durch einstweilige Verfügung durchzusetzen.

Hier liegt der wesentliche Vorteil in der Beschleunigung der Räumung für den Vermieter, wenn der Mieter der Sicherungsanordnung in dem Hauptsacheverfahren nicht Folge leistet. Das oftmals Untätigbleiben des säumigen Mieters im Rahmen des Klageverfahrens hat nunmehr direkte Nachteile für den Mieter und gibt dem Vermieter eine kurzfristige Räumungsmöglichkeit an die Hand.

Eine weitere „Schutzmaßnahme“ des säumigen und zur Räumung verurteilten Mieters war es in der Vergangenheit, zusätzliche, dem Vermieter unbekannte Personen in die Wohnung aufzunehmen.

So konnte er eine zwangsweise Räumung durch den Gerichtsvollzieher verhindern. Der Vermieter hatte Räumungsklagen eingeleitet und Räumungstitel erwirkt gegen die Personen, die ihm als Nutzer der Wohnung bekannt waren. Wenn dann der Gerichtsvollzieher die zwangsweise Räumung durchsetzen wollte, öffnete eine dem Vermieter bisher unbekannte Person die Wohnung mit dem Hinweis, Untermieter zu sein. Da der Vermieter von der Untermiete nichts wusste, konnte er gegen diese Person im Vorhinein keinen Räumungstitel erwirken. Der Gerichtsvollzieher durfte dann auch die Wohnung nicht räumen, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die im Urteil benannt sind. Dieser Umstand führte in der Praxis tatsächlich zur Vereitelung des Räumungsanspruchs und zu weiteren, erheblichen Verzögerungen, da der Vermieter nunmehr einen neuen Räumungstitel gegen diese Person schaffen musste.

Die wirtschaftlichen Folgen für den Vermieter waren immens. Dabei kam es durchaus auch vor, dass der Mieter sich nacheinander weiterer unbekannter Personen bediente, die mit diesem Einwand als Untermieter auch weiterhin die Räumung verhinderten. Dem soll nunmehr dadurch abgeholfen werden, dass gegen diese dritte Personen im Wege der einstweiligen Verfügung vorgegangen werden kann. Liegt gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vor, so darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch gegen Personen angeordnet werden, die ohne Kenntnis des Vermieters Besitz an diesen Räumen begründet haben. Der Vermieter ist dementsprechend nicht auf langwierige Klageverfahren verwiesen, sondern auf den einstweiligen und damit beschleunigten Rechtsschutz. Das Gesetz ordnet aber an, dass das Gericht diese Personen vor Erlass einer Räumungsverfügung anzuhören hat. Im Weiteren muss der Vermieter in dem Verfügungsantrag glaubhaft machen, dass er keine Kenntnis von der Aufnahme der Person in die Mietwohnung hatte.

Durch die neuen gesetzlichen Regelungen ergeben sich für den Vermieter effektivere und insbesondere kostengünstigere Vorgehensweisen gegen Mietnomaden.

Für den Mieter bergen diese neuen Regelungen erhebliche Risiken und Gefahren. So werden durch die dargelegten Neuregelungen Stimmen laut, die diese für verfassungsrechtlich bedenklich halten. Es sind jetzt durchaus Fälle möglich, in denen Mieter ihre Wohnung verlieren, ohne dass eine gerichtliche Entscheidung in der Hauptsache ergangen ist, ob die Kündigung und/oder das Räumungsbegehren begründet waren.

Sowohl Vermieter als auch Mieter werden aber in Kürze mit den neuen Regelungen konfrontiert. Auf der Seite der Mieter ergibt sich wegen der bestehenden Risiken und Folgen ein erhöhter Beratungsbedarf. Aber auch auf Seiten der Vermieter gibt es nicht nur Vorteile. Bei einer Feststellung gegen den Vermieter, dass zum Beispiel ein Anspruch in Höhe der Sicherheitsleistungen nicht bestand, ist er zum Schadensersatz gegenüber dem Mieter verpflichtet.